Vermögenssteuern
Als Besitzer eines Eigenheims müssen Sie in der Steuererklärung den sogenannten Steuerwert Ihrer Liegenschaft als Vermögen angeben. Der Steuerwert wird vom kantonalen Steueramt festgelegt und sollte zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts betragen. Insgesamt haben Sie gegenüber dem Zustand vor dem Kauf also meist ein kleineres steuerbares Vermögen.
Einkommenssteuern
Der Eigenmietwert ist wie ein virtueller Mietzins zu verstehen, den Sie als „Mieter“ sich selber als Eigentümer bezahlen. Der Effekt ist, dass Sie als „Mieter“ den Mietzins steuerlich nicht in Abzug bringen können, Sie als „Vermieter“ aber ein zusätzliches Einkommen versteuern müssen. Dafür dürfen Sie aber Ihre Gewinnungskosten geltend machen. Dies sind in erster Linie die Hypothekarzinsen und die sogenannt „werterhaltenden“ Liegenschaftsunterhaltskosten. Gerade 2016 wurden in den Kantonen AG und BS die Eigenmietwerte angepasst. Der Eigenmietwert muss gemäss Bundesgerichtlicher Rechtsprechung mindestens 60% des effektiven Marktwertes betragen.
Aktuelle Entwicklung
Eine Vereinfachung dieses komplizierten Systems wurde schon mehrfach diskutiert und es gab auch schon verschiedene Abstimmungen zur Abschaffung des Eigenmietwerts (als letzte 2012 diejenige des Hauseigentümerverbandes HEV „Sicheres Wohnen im Alter“). Alle vorgeschlagenen Varianten der Abschaffung des Eigenmietwerts wurden bisher von den Stimmbürgern abgelehnt. Aktuell fordert der HEV mit einer Petition die Abschaffung des Eigenmietwerts bzw. ein einmaliges Wahlrecht für Eigenheimbesitzer. Am 2. Februar 2017 hat die Ständeratskommission WAK-S eine parlamentarische Initiative eingereicht für einen generellen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung.
Liegenschaftsunterhaltskosten (LUK): werterhaltend oder wertvermehrend?
Wertvermehrende LUK dürfen nicht bei der Einkommenssteuer, wohl aber bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden. Diese wird bei einem späteren Verkauf relevant. Die werterhaltenden LUK dürfen bei den Einkommenssteuern geltend gemacht werden. Die Unterscheidung in werterhaltenden und wertvermehrenden Unterhalt führt häufig zu unliebsamen Diskussionen. Selbst das 38-seitige (!) Merkblatt des aargauischen Steueramts, welches die Grundzüge der Unterscheidung und diverse Beispiele ausführt, vermag unterschiedliche Auslegungen häufig nicht zu verhindern. Ein vorgängiges Gespräch mit dem Steueramt kann helfen.
Werterhaltende LUK – zusammenfassen oder etappieren?
Der Steuerpflichtige kann in den meisten Kantonen jedes Jahr wählen, ob er eine Pauschale (AG/BS 10% bzw. 20% vom Eigenmietwert, BL 12% bzw. 24% für über 10-jährige Liegenschaften) geltend macht oder aber die effektiven werterhaltenden LUK belegen will. Es lohnt sich deshalb aus steuerlichen Gesichtspunkten, verschiedene kleine LUK zu poolen und somit in einem Jahr mehr als die vorgesehene Pauschale zum Abzug zu bringen und in den Jahren davor oder danach wiederum die Pauschale geltend zu machen. Andererseits lohnt es sich bei grösseren Renovationen unter Umständen, diese zu etappieren und somit in mehreren Steuerperioden damit die Progression zu brechen. Dies spart allerdings nur in speziellen Konstellationen wirklich Steuern, da bei der Etappierung natürlich in allen Jahren die Abzugspauschale wegfällt.
Soll ich aus steuerlichen Gründen die Hypothek erhöhen?
Wenn Sie eine höhere Hypothek haben, sinkt aufgrund der höheren Zinsabzüge Ihre Steuerrechnung. Sie müssen sich aber immer auch im Klaren sein, was Sie mit dem Kapital tun wollen. Bleibt das Geld auf dem Bankkonto, so kann von Sparen keine Rede sein: Sie zahlen der Bank wesentlich mehr Hypothekarzinsen als Sie bei der Steuerrechnung einsparen. Ob Sie Ihre Hypothek erhöhen (oder abzahlen) wollen, ist also nicht eine Frage der Steuern allein, sondern hängt vor allem davon ab, was Sie mit dem Geld machen wollen. Häufig ist trotz tiefen Zinsen eine Reduktion der Hypothek die sinnvollere Variante.
Indirekte Amortisation
„Wieso soll ich die Hypothek nicht wie oben angesprochen direkt abzahlen, sondern eine indirekte Amortisation via 3. Säule machen? Dort habe ich ja auch einen tieferen Zins als ich auf der Hypothek bezahlen muss?“ Dies ist richtig. Es gibt aber zwei Unterschiede: bei der Säule 3a sind anders als bei einem normalen Bankkonto die Zinserträge einkommenssteuerfrei und noch wichtiger ist, dass Sie die Einzahlung (bis zum aktuellen Grenzbetrag von Fr. 6’768 im Jahr 2017, wenn Sie bei einer Pensionskasse angeschlossen sind) vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen können. Zwar wird bei der Auszahlung dies wieder besteuert, allerdings zu einem reduzierten Sondersatz. Deshalb sparen Sie in den meisten Fällen nach Berücksichtigung der Steuerersparnis mit der indirekten Amortisation Geld.
Schlussbemerkungen
Unabhängig vom Besitz eines Eigenheims gibt es diverse weitere Steuersparmöglichkeiten. Die Einzahlung in ein Säule 3a Konto ist nicht an eine indirekte Amortisation im Zusammenhang mit einem Eigenheim gekoppelt, sondern steht allen Arbeitnehmenden und Selbständigen zur Verfügung. Weitere Stichworte nebst den Abzugspauschalen (Zweitverdienerabzug, Kinderabzug, Fremdbetreuungsabzug, …) sind Pensionskasseneinkauf, Berufskosten, Spenden, Vermögensverwaltungskosten, etc. Andere steuerliche Auswirkungen bspw. im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer, Wohneigentumsförderung via Pensionskassengeldern oder Steueroptimierung im Rahmen einer Pensionierungsplanung wurden in diesem Artikel kaum oder gar nicht angesprochen. Bei Fragen dazu wenden Sie sich an einen unabhängigen Finanzberater Ihres Vertrauens.