Eigenheimfinanzierung – was verlangt die Bank?

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Was muss ich für die Eigenheimfinanzierung wissen?

Für viele ist es ein Ziel, irgendwann im Leben ein Haus zu erwerben und im Eigenheim zu leben. Die allermeisten von uns sind in einem solchen Fall darauf angewiesen, dass eine Bank eine Hypothek gewährt. Unter welchen Bedingungen ist eine Bank bereit, eine Hypothek zu geben?

Wie viel Eigenkapital brauche ich? – erste Faustregel: 20%

Als Erstes verlangen die Banken, dass der neue Eigentümer mindestens 20% des Liegenschaftspreises selber aufbringen kann. Wer also aus eigenen Mitteln beispielsweise Fr. 200’000 aufwenden kann, stösst in Bezug auf diese erste Faustregel bei einem Eigenheimpreis von Fr. 1’000’000 an die obere Grenze. Nebst normalen Bankguthaben werden als Eigenkapital auch Pensionskassenguthaben, Säule 3a und rückkauffähige Lebensversicherungen bei manchen Banken bis zu 10% angerechnet. Ein Minimum an 10% direktem Eigenkapital bleibt aber auch in diesen Fällen Voraussetzung.

Vorbezug oder Verpfändung?

Bekanntlich ist das Kapital in Pensionskasse oder Säule 3a für die Zeit nach der Pensionierung vorgesehen und nicht vorher verfügbar. Unter dem Stichwort „Wohneigentumsförderung“ gibt es aber eine Ausnahme, ein sogenannter Vorbezug oder eine Verpfändung sind erlaubt.

Beim Vorbezug werden – je nach Reglement der Pensionskasse – die Vorsorgeleistungen im Invaliditäts- und Todesfall reduziert und eine Besteuerung auf das ausbezahlte Kapital wird fällig. Diese Vorsorgelücke kann selbstverständlich wieder geschlossen werden, was aber natürlich Versicherungsprämien kostet. Die Besteuerung ist nicht eine zusätzliche Besteuerung. Die Steuer wird einfach im Zeitpunkt des Kapitalbezugs wirksam: bei einem Vorbezug früher, bei der Pensionierung später.

Bei der Verpfändung bleiben die Vorsorgeleistungen der Pensionskasse unberührt und es wird auch keine Steuer fällig. Dafür ist die Zinsbelastung aufgrund des höheren Hypothekarbetrags höher. Da gleichzeitig das verpfändete Pensionskassenkapital weiter verzinst wird (notabene nicht einkommenssteuerpflichtig), hält sich dieser Nachteil in Grenzen.

In gewissen Fällen kann sich aus steuerlicher Sicht der Vorbezug lohnen, Stichwort Progressionsbrechung bei der Auszahlungsbesteuerung. Genaue Ausführungen zu diesem Thema würden den Rahmen dieser Zeilen sprengen. Ich verweise auf Ihren Finanzberater, welcher Ihnen gerne Auskunft geben wird.

Wie hoch sind meine kalkulatorischen Kosten? – zweite Faustregel: 6%

Am Augenfälligsten fallen natürlich die Hypothekarzinsen an. Die Zinsen sind in den letzten Jahren massiv gefallen. Je nach Modell sind bei Eigenheim-Hypotheken aktuell Zinsen von etwas unter 1% bis 1.5% zu bezahlen. Diese aktuellen Zinsen sind im historischen Vergleich extrem tief, man sollte deshalb eine Sicherheitsmarge einrechnen. Die Banken kalkulieren meist mit einem Zinssatz von 5% für ihre Tragbarkeitsberechnung.

Als Nächstes berücksichtigen die Banken bei der Kalkulation der Kosten für den Hypothekarnehmer die Amortisation. Wer eine hohe Belehnung hat (oberhalb von 67% spricht man von einer so genannten Zweithypothek), wird von der Bank zu einer Amortisation verpflichtet. Das sind zwar nicht Kosten im eigentlichen Wortsinn, sondern eine Abzahlung der Schulden und nicht ein eigentlicher Verbrauch. Dennoch muss dieser Betrag auf die Seite gelegt werden können, um die Hypothek zu reduzieren. Oft setzen die Banken 1% der Gesamthypothek als verlangte Amortisation ein.

Last but not least muss der Besitzer auch die sogenannten Liegenschaftsunterhaltskosten berücksichtigen, um den Wert des Eigenheims zu erhalten. Üblicherweise fallen bei älteren Liegenschaften höhere Kosten an als bei neueren, bei Liegenschaften mit hohem Landanteil liegen sie in Relation zum Gesamtpreis meist tiefer. In der Regel rechnen die Banken mit knapp 1% p.a. des Liegenschaftspreises.

Für die Summe dieser Belastungen (Zins, Amortisation, Liegenschaftsunterhaltskosten) kann man somit als zweite Faustregel für stark belehnte Liegenschaften 5-6% des Liegenschaftspreises einsetzen. Für die oben angesprochene Liegenschaft von Fr. 1’000’000 liegt die kalkulatorische Belastung aufgrund dieser Faustregel bei knapp Fr. 60’000 im Jahr.

Die effektive Belastung dürfte derzeit im Regelfall deutlich tiefer sein. Bei diesen berechneten Fr. 60’000 gehen wir von einer zu 80% belehnten Liegenschaft aus, und wir haben eine derzeit ziemlich hohe Sicherheitsmarge beim Zins berücksichtigt. Der ‚eingesparte’ Betrag sollte aber zur Seite gelegt werden. Denn früher oder später werden die Zinsen wieder höher sein und auch die Kreditvergabepolitik der Banken kann restriktiver werden. Dann kann es entscheidend sein, dank einer gewissen Reserve etwas Luft zu haben.

Wie hoch muss mein Einkommen sein? – dritte Faustregel: 35%

In der oben bereits angesprochenen Tragbarkeitsberechnung gehen die Banken davon aus, dass diese Fr. 60’000 35% des Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten. Andersherum formuliert brauchen Sie für die Liegenschaft von Fr. 1’000’000 nebst einem Eigenkapital von Fr. 200’000 ein Bruttojahreseinkommen von fast Fr. 170’000.

Die drei Faustregeln (20% Eigenkapital, 6% Liegenschaftskosten, 35% Bruttoeinkommen) hängen natürlich zusammen. Wenn Sie mehr Eigenkapital mitbringen, sind Ihre kalkulatorischen Wohnkosten tiefer. Insbesondere wenn Sie im Bereich der Ersthypothek liegen (Belehnung <67%), fällt meist die verlangte Amortisation weg, womit die Tragbarkeitsvoraussetzungen deutlich einfacher zu erfüllen sind. Können Sie beispielsweise Fr. 350’000 Eigenkapital einbringen, verbleibt bei der Tragbarkeitsberechnung 5% Zins auf die Hypothek von Fr. 650’000 (also Fr. 32’500) plus Liegenschaftsunterhalt von Fr. 10’000 und das verlangte Einkommen sinkt auf gut Fr. 120’000.

Wie der Name ‚Faustregel’ sagt, kann es durchaus sein, dass die Bank etwas davon abweicht. Bei einem sehr hohen Einkommen wird beispielsweise häufig auch eine Belastung von mehr als 35% akzeptiert, da es sich mit dem ‚Resteinkommen’ durchaus sehr gut leben lässt.

Als Letztes möchte ich auch noch erwähnen, dass die Banken in den letzten Jahren vermehrt den Kaufpreis mit Ihren eigenen Modellen und Schätzungen im Hintergrund vergleichen. Dies macht insofern natürlich absolut Sinn, als sich obige Faustregeln ja am Objektpreis orientieren.

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