Grundstückgewinnsteuern im Kanton AG

Ihr Eigenheim ist verkauft. Es dauert nicht lange, bis sich der Fiskus bei Ihnen meldet und „seinen Teil“ einfordert. Im Folgenden streife ich die wichtigsten Grundsätze der Besteuerung eines allfälligen Kapitalgewinns auf Liegenschaften im Privatvermögen. Die Grundzüge der Besteuerung sind in allen Kantonen ähnlich, die Details dazu können aber durchaus abweichen.

Prinzip

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben – wie der Name sagt – als Steuer auf dem allfälligen Gewinn bei der Veräusserung Ihrer Liegenschaft. Der Gewinn entspricht vereinfacht gesagt der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten. Ein Verlust wird selbstverständlich nicht besteuert, zurück gibt’s aber natürlich auch nichts.

Anlagekosten

Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus Kaufpreis zuzüglich diversen Aufwendungen wie v.a. die so genannt wertvermehrenden Liegenschaftsunterhaltskosten (LUK), Grundeigentümerbeiträge an Strassenbau, Kanalisation, und Kosten, die mit dem Kauf oder Verkauf (Makler, Notar) verbunden sind. Hier erfolgt eine Abgrenzung zu den Einkommenssteuern: die werterhaltenden LUK dürfen bei den Einkommenssteuern geltend gemacht werden, die wertvermehrenden LUK dürfen bei den Grundstückgewinnsteuern geltend gemacht werden. Da in den meisten Fällen das Einkommen höher als ein allfälliger Grundstückgewinn besteuert wird, tauchen bei der Zuteilung in werterhaltende und wertvermehrende LUK immer wieder Meinungsverschiedenheiten zwischen Steuerpflichtigem und Steuerbehörde auf. Es gibt dazu ein mittlerweile 38-seitiges Merkblatt unter https://bit.ly/3522ozD (Merkblatt Liegenschaftsunterhalt) herunterzuladen.

Pauschalierung

Sofern Sie mehr als 10 Jahre Besitzer der Liegenschaft waren, können Sie alternativ zu den effektiven Anlagekosten auch wählen, die Anlagekosten zu pauschalieren. Im 11. Jahr werden die Anlagekosten beispielsweise auf 80% des Veräusserungserlöses festgesetzt (d.h. 20% werden als Grundstückgewinn definiert), ab dem 26. Jahr bleibt der Satz bei 65% / Grundstückgewinn 35%. Die Pauschalierungs-variante ist natürlich weniger aufwändig, der Steuerpflichtige ist aber frei, bei höheren effektiven Anlage-kosten diese zu belegen. Wichtig ist in diesem Fall, dass Sie die Kaufunterlagen wie auch die Belege zu den weiteren Anlagekosten aufbewahren. Eine Pauschalierung ist nur bei überbauten Grundstücken möglich, bei einem Verkauf von unbebautem Land müssen Sie die effektiven Anlagekosten belegen. Bei grösseren Parzellen kann dies immer wieder Diskussionen mit den Steuerbehörden geben, welche dann eine gedankliche Aufteilung/Parzellierung in überbauten bzw. unüberbauten Teil vornehmen. Hier lohnt sich ein vorgängiger Kontakt und nötigenfalls eine Beratung beim Spezialisten.

Steuertarif

Der Tarif der Grundstückgewinnsteuer ist wie die oben erwähnte Pauschalierung der Anlagekosten ebenfalls abhängig von der Besitzesdauer. Der höchste Tarif wird bei Verkauf im ersten Jahr angewendet: 40% vom Gewinn. Je länger die Besitzesdauer, desto tiefer der Tarif: im 11. Jahr sind es noch 20%, im 21. Jahr noch 10% und ab dem 26. Jahr bleibt der Satz immer bei 5%. Verkaufen Sie beispielsweise Ihre Liegenschaft im 26. Jahr zum Verkaufspreis von Fr. 1’000’000 und wählen die Pauschalierungsmethode, so beträgt der festgelegte Gewinn Fr. 1’000’000 * 35% = Fr. 350’000 und die Grundstückgewinnsteuer Fr. 350’000 * 5% = Fr. 17’500.

Wichtigste Ausnahmen

Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben (nicht aufgehoben) werden im Falle von Erbgang oder Rechtsgeschäften unter Verheirateten und Verwandten in gerader Linie (z.B. Verkauf an Tochter). Ebenfalls kann sie auf Begehren hin aufgeschoben werden, sofern der Erlös innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren nach der Veräusserung zum Kauf einer wiederum selbst bewohnten Liegenschaft verwendet wird (Ersatzbeschaffung). Ein Aufschub findet aber nur auf dem Gewinnbetrag statt, in welchem der Kaufpreis der neuen Liegenschaft die ‚alten’ Anlagekosten übertrifft. Falls Sie nebst dem Kaufpreis diverse Investitionen vornehmen, so können Sie diese innert der Frist bis 3 Jahre nach Veräusserung der alten Liegenschaft geltend machen und so einen uU. grösseren Anteil der Grundstückgewinnsteuer aufschieben.

Grundpfandrecht

Grundsätzlich steuerpflichtig ist der Verkäufer, er hat ja auch den Gewinn erzielt. Seit 2020 gibt es im Aargau allerdings neu ein gesetzliches Grundpfandrecht zu Gunsten des Kantons. Dieses ist limitiert auf 3% des Kaufpreises und wirkt, wenn der Verkäufer seine Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlen würde. Neu werden deshalb 3% des Kaufpreises nicht dem Verkäufer ausbezahlt, sondern vom Notar an die veranlagende Gemeinde überwiesen. Diese verrechnet dann die Grundstückgewinnsteuer und überweist nur einen allfälligen Rest an den Verkäufer. Sollten diese 3% nicht reichen (was eher selten vorkommen dürfte, aber grundsätzlich möglich ist) hat der Kanton kein weitergehendes Pfandrecht und muss den noch nicht bezahlten Teil der Grundstückgewinnsteuer beim Verkäufer eintreiben, der Käufer kommt nicht zu Schaden.

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